Prawie każdy klient, który siada z nami do rozmowy o zakupie mieszkania nad morzem, w pewnym momencie zadaje to samo pytanie: „czy nie jest już za późno?”. Ceny w Kołobrzegu rosną od lat, w mediach co chwilę pojawia się słowo „bańka”, a jednocześnie na kolejnych osiedlach widać dźwigi. Sprawdźmy, co mówią twarde dane za 2026 rok i czy odpowiedź na to pytanie faktycznie brzmi „nie”.
Ile dziś kosztuje mieszkanie w Kołobrzegu
Tu zaczyna się pierwsze źródło nieporozumień. W zależności od tego, czy patrzymy na ceny ofertowe, czy na ceny z aktów notarialnych, obraz rynku wygląda zupełnie inaczej.
- Rynek wtórny (oferty): średnia cena za m² oscyluje w 2026 roku między 11 000 a 15 000 zł, w zależności od portalu i miesiąca. Po dynamicznych wzrostach z poprzednich lat widać lekką tendencję spadkową rok do roku.
- Rynek pierwotny (deweloperzy): nowe mieszkania wyceniane są wyraźnie wyżej, zwykle 14 000 do 18 000 zł/m². Apartamenty premium blisko plaży potrafią przekraczać 20 000 zł/m².
- Ceny transakcyjne (akty notarialne): to kwoty, które kupujący realnie płacą. Są zauważalnie niższe niż ceny wywoławcze z ogłoszeń, co pokazuje, że w Kołobrzegu wciąż jest pole do negocjacji, szczególnie na rynku wtórnym.
Praktyczny wniosek: cena w ogłoszeniu to punkt wyjścia do rozmowy, nie wyrok. Dobrze przygotowana oferta i znajomość realnych transakcji w danej dzielnicy potrafią zrobić różnicę rzędu kilkunastu procent.
Kołobrzeg na tle innych kurortów
Kołobrzeg należy dziś do najdroższych miast nadmorskich w województwie zachodniopomorskim. Wyprzedza go jedynie Świnoujście, gdzie w najlepszych lokalizacjach ceny sięgają nawet 28 000 zł/m². Dla porównania Koszalin, który nie leży bezpośrednio nad morzem, oferuje mieszkania nawet o połowę tańsze. Ta różnica to nie przypadek. To premia za plażę, uzdrowisko i markę, które trzymają wartość nieruchomości nawet w słabszych okresach na rynku.
Dlaczego ludzie wciąż tu inwestują
To jest sedno sprawy, bo cena sama w sobie niczego nie tłumaczy. Liczy się to, co za nią stoi.
Kołobrzeg to numer jeden wśród polskich kurortów nadmorskich. W szczycie sezonu miasto notuje najwięcej noclegów spośród wszystkich nadmorskich gmin w Polsce: grubo ponad 900 tysięcy w samym lipcu i sierpniu, czyli około jednej dziesiątej całego ruchu turystycznego na wybrzeżu. W rankingach popularności kierunków wakacyjnych 2026 roku Kołobrzeg regularnie zajmuje pierwsze miejsce, przed Mielnem, Międzyzdrojami i Pobierowem.
To nie jest sezonowa moda, tylko status uzdrowiska. W przeciwieństwie do wielu nadmorskich miejscowości Kołobrzeg żyje cały rok. Dzięki sanatoriom, ośrodkom SPA i rehabilitacyjnym przyciąga gości również poza wakacjami, co realnie wydłuża sezon najmu w porównaniu z typowymi letniskami.
Dojazd właśnie stał się dużo łatwiejszy. W czerwcu 2026 roku otwarto ostatni odcinek drogi ekspresowej S6, która łączy teraz całe polskie wybrzeże, od Szczecina po Trójmiasto, bez korków i wąskich gardeł. Do tego w 2025 roku oddano nową drogę łączącą samo miasto z węzłem S6. Lepszy dojazd to więcej gości w sezonie, ale też w długie weekendy poza nim, a to bezpośrednio przekłada się na obłożenie apartamentów.
Miasto inwestuje w siebie na dużą skalę. Rekordowe budżety inwestycyjne, nowe drogi, zmodernizowana infrastruktura wodno-kanalizacyjna. To sygnał, że władze lokalne stawiają na dalszy rozwój, a nie na przejadanie dotychczasowej popularności.
Rośnie też ruch zagraniczny. W pierwszych miesiącach 2026 roku liczba turystów zagranicznych korzystających z polskiej bazy noclegowej rosła wyraźnie szybciej niż liczba turystów krajowych. To ważny sygnał dla każdego, kto myśli o wynajmie krótkoterminowym.
Ile realnie można zarobić na wynajmie
To pytanie, które najbardziej interesuje inwestorów. Tu warto zachować zdrowy rozsądek.
- Najem długoterminowy to spokojniejszy, bardziej przewidywalny model. Stopy zwrotu netto zwykle mieszczą się w okolicach 4 do 5% rocznie.
- Najem krótkoterminowy (doby, sezon) potrafi dać wyraźnie więcej, realnie 6 do 8% netto w dobrych lokalizacjach blisko plaży. Wymaga jednak zaangażowania: sprzątania, obsługi rezerwacji, komunikacji z gośćmi albo współpracy z operatorem.
- Apartamenty inwestycyjne z gwarantowanym czynszem (condo) oferują dziś stopy zwrotu rzędu 7 do 8%, zapisane w umowie na kilka lub kilkanaście lat. To wygodne rozwiązanie bez obsługi, ale przed podpisaniem zawsze warto sprawdzić wiarygodność operatora i realia finansowe stojące za taką gwarancją. Nie każda obietnica przetrwa cały okres umowy.
Do tego dochodzi wzrost wartości samej nieruchomości. Nawet przy umiarkowanym tempie zwyżek cen, po doliczeniu przychodu z najmu łączna stopa zwrotu w dobrze dobranej lokalizacji może realnie przekroczyć 10% rocznie. To już jednak górna granica, a nie gwarantowana norma.
Na co uważać, zanim podejmiesz decyzję
Uczciwie trzeba powiedzieć też o ryzykach, bo klienci pytają o nie nieprzypadkowo.
- Sezonowość. Apartament typowo wakacyjny, oddalony od centrum uzdrowiskowej infrastruktury, może stać pusty poza sezonem. Lokalizacja blisko promenady, mola i stref SPA łagodzi ten problem.
- Podaż nowych inwestycji. W mieście trwa jednocześnie kilkanaście projektów deweloperskich. To dobra wiadomość dla kupujących pod względem wyboru, ale oznacza też, że nie każda nowa inwestycja odbije się w cenie tak samo. Standard wykończenia, odległość od plaży i jakość zarządzania najmem robią coraz większą różnicę.
- Liczba stałych mieszkańców Kołobrzegu od kilku lat lekko maleje, co bywa mylnie odczytywane jako sygnał słabnącego rynku. W praktyce to efekt migracji do gmin ościennych i starzenia się populacji, a nie spadku atrakcyjności miasta. Potwierdza to rosnący, a nie malejący ruch turystyczny.
- Cena ofertowa to nie cena transakcyjna. Zanim usiądziesz do negocjacji, sprawdź realne transakcje w okolicy, a nie tylko ceny z portali ogłoszeniowych.
Werdykt na 2026 rok
Kołobrzeg nie jest już rynkiem, na którym „każda ściana ma nogi”. Czasy szybkiego, bezrefleksyjnego zarobku minęły razem z pierwszą falą boomu deweloperskiego. Ale fundamenty, które przez lata napędzały ten rynek, czyli status największego polskiego uzdrowiska, rekordowa liczba turystów, świeżo otwarta droga ekspresowa łącząca całe wybrzeże i konsekwentne inwestycje miasta w infrastrukturę, nie tylko się nie skończyły. W 2026 roku wyraźnie przyspieszyły.
Odpowiedź brzmi więc: tak, nadal się opłaca. Coraz mniej jest to jednak inwestycja w ciemno, a coraz bardziej świadomy wybór konkretnej lokalizacji, standardu i modelu najmu. Różnica między dobrą a przeciętną decyzją inwestycyjną w Kołobrzegu robi się dziś większa niż kiedykolwiek i to ona decyduje o realnym zwrocie.
Szukasz apartamentu inwestycyjnego w Kołobrzegu i chcesz sprawdzić, która lokalizacja i który model najmu faktycznie opłacają się w Twoim przypadku? Napisz do mnie lub zadzwoń, umówimy prywatną prezentację. Przeanalizuję konkretną ofertę pod kątem realnej rentowności, nie tylko ceny za metr.
Umów prywatną prezentację z Joanną Słowik
Źródła danych: raporty cenowe portali Tabelaofert, SonarHome i RealAdvisor (2026), analiza rynku Gazety Kołobrzeskiej, dane GUS o ruchu turystycznym na wybrzeżu, informacje o otwarciu drogi ekspresowej S6 (czerwiec 2026) oraz branżowe analizy rentowności najmu nadmorskiego 2026.
